Pokolenia na dorobku
Teresa mówi, że jest kolejnym pokoleniem, które od rodziców niczego nie dostało na starcie. Dorabiać się musiała jej babka, tak samo było z matką. Ojciec Teresy zmarł, kiedy ona miała 3 lata. Mieszkali u teściów.
- Po jego śmierci wyprowadziłyśmy się z mamą do jej matki. Babcia też żyła sama, jej mąż zginął w wypadku – opowiada Teresa. - Teściowie mojej matki nie przepadali za nią, panna z ubogiego domu, po śmierci mojego ojca, praktycznie zerwali kontakty.
Jedynym majątkiem, który był w rodzinie, było mieszkanie babci. Nie za duże, ale w starej, ładnej kamienicy, niedaleko centrum miasta. Tam Teresa się wychowała, tam mieszkała aż do zamążpójścia. Po śmierci babci, mieszkanie przejęła matka Teresy.
- Ja już byłam wtedy na swoim – mówi Teresa. - Z mężem szybko się rozwiodłam. Całe życie ciężko tyrałam, jedynym plusem było to, że jako samotna matka dostałam z zakładu pracy mieszkanie pracownicze. Potem wykupiłam je za naprawdę niewielkie pieniądze.
Ale do wszystkiego dochodzić musiała sama. Była kolejną kobietą w rodzinie, która samotnie wychowywała córkę. Kasia rosła zdrowo, zawsze była zdolna. Teresa jest z niej dumna.
- Jest nauczycielką, wiadomo budżetówka – mówi Teresa. - Kokosów nie ma, ale pracę swoją uwielbia.
Poszły wszystkie oszczędności
Teresa wie, że córce za wiele dać nie może, żeby miała lepszą przyszłość. Wiadomo, po jej śmierci dostanie to mieszkanie pracownicze, ale Teresa liczy, że jeszcze trochę pożyje. Na razie jeszcze pracuje, ma kilka lat do emerytury. Ale zarobki, choć całe życie tyrała, ma raczej kiepskie.
- Mam 4,5 tysiąca złotych na rękę – wylicza. - Opłacenie wszystkiego, utrzymanie mieszkania, leki, to wszystko kosztuje, ale i tak staram się coś odłożyć. No i zawsze pomagałam matce.
Może nie łączył ich nigdy jakiś bardzo zażyły związek, ale relacje miały zawsze dobre.
- No nie była „matką roku”, raczej zawsze w pracy, ale u mnie też było podobnie – wzdycha Teresa. - Samotnym kobietom z dziećmi nigdy nie jest łatwo.
Dlatego matkę rozumiała, starała się dbać o nią jak mogła. Osiem lat temu wyremontowała jej całe mieszkanie.
- To stara kamienica, instalacje były do wymiany, wstawiłyśmy nowe okna, zrobiłyśmy porządna łazienkę – wylicza Teresa. - Matce bardzo zależało na tym remoncie, teraz wiem, dlaczego.
Teresa wydała całe swoje oszczędności. Ale nie żałowała na mieszkanie pieniędzy. To miała być scheda dla Kasi, własne lokum, kiedy babcia już na zawsze odejdzie.
- Po tym remoncie zostałam praktycznie bez grosza – mówi Teresa. - Ale i tak matce pomagałam finansowo, bo wiem, że wyżyć z emerytury niespełna 2,5 tysiąca złotych musiało być jej trudno.
Matka mnie sprzedała
Matka Teresy kilka miesięcy temu dostała udaru i zmarła nagle. Wtedy Teresa zaczęła załatwiać formalności związane z dziedziczeniem mieszkania, chciała też od razu przepisać je na córkę.
- I co się okazało? Że matka podpisała umowę z jakąś firmą na dożywotnią rentę w zamian za mieszkanie – mówi Teresa. - Mieszkanie nie jest już nasze. To był dla mnie szok.
Teresa nie może zrozumieć ani decyzji matki, ani tego, że nie pisnęła nikomu ani słówkiem, o tym, co zrobiła. Nie spytała o radę.
- Zostałam przez matkę oszukana, po to był jej ten remont, żeby wartość mieszkania podnieść – mówi Teresa. - Sprzedała mnie za tysiąc złotych miesięcznie, bo tyle miała tej renty. A ja dodatkowo straciłam swoje oszczędności.
Odwrócona hipoteka i renta dożywotnia
Wielu seniorów chciałoby poprawić swój status materialny, bo żyją ze skromnych rent i emerytur. Najkorzystniejszą w takiej sytuacji byłaby odwrócona hipoteka, czyli kredyt zaciągnięty pod zastaw mieszkania. W Polsce ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym weszła w życie w 2014 roku.
- Osoba prywatna może otrzymać od banku środki finansowe w formie comiesięcznych rat lub jednorazowej wypłaty. Instytucja oczekuje w zamian wpisu do hipoteki. Właściciel nieruchomości może z niej korzystać aż do śmierci. Ma prawo w niej mieszkać do końca swojego życia. Bank może dysponować nieruchomością dopiero rok po śmierci właściciela. Nie dojdzie do tego, jeśli ktoś z bliskich (spadkobierca) dokona spłaty zaciągniętego zobowiązania – czytamy na stronie rynekpierwotny.pl.
Jest jednak jeden problem – żaden polski bank nie świadczy takich usług.
- Prawdopodobnie ma na to wpływ zbyt wysokie ryzyko przedsięwzięcia. Nie bez znaczenia dla banku są również kwestie wizerunkowe. Zasady przyznawania specyficznego rodzaju kredytu reguluje ustawa o hipotece odwróconej, która weszła w życie 15 grudnia 2014 roku – czytamy na rynekpierowtny.pl
Czym innym jest renta dożywotnia w zamian za mieszkanie. Mogą ja podpisać osoby powyżej 65 roku życia, posiadające własną nieruchomość. Ale tu prawo własności przechodzi na instytucję finansową już w dniu podpisania umowy z seniorem. Rentę dożywotnią wypłaca fundusz hipoteczny. W przypadku renty dożywotniej nieruchomość staje się własnością świadczeniodawcy, a spadkobiercy nie mają do niej żadnych praw. Umowy podpisywane są z instytucjami finansowymi, które nie są pod nadzorem KNF.
Na ryzyko wynikające z takiej sytuacji zwracał już uwagę Rzecznik Praw Obywatelskich:
„Przedsiębiorcy ci nie podlegają takiemu nadzorowi jak banki. Do tego wycena mieszkania w dużej mierze jest uznaniowa. W efekcie osoby, które podpisują takie umowy, są stroną słabszą, a prawo odpowiednio ich nie wspiera. Często są to osoby starsze, mniej zamożne i bez specjalistycznej wiedzy co do prawa i finansów. Łatwo im pomylić tę ofertę z bezpieczniejszą odwróconą hipoteką.
Jak wskazuje RPO, obecnie na rynku usług skierowanych do seniorów oferowane są w zasadzie jedynie umowy renty dożywotniej w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Uchwalenie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym stworzyło ramy prawne dla oferowania przez banki właściwej formy hipoteki odwróconej, jednak dotychczas formuła ta nie spotkała się z zainteresowaniem rynku.
Tam zaś, gdzie już wypracowano praktyki rynkowe, nadal brak ram prawnych, które zwiększyłyby bezpieczeństwo konsumentów - seniorów. W związku z tendencjami demograficznymi grupa społeczna dotknięta ewentualnymi nieuczciwymi praktykami będzie rosnąć.”
Może powalczyć o swoje?
- Firma dostała mieszkanie mojej matki za ułamek jego wartości – mówi Teresa. - Według mnie tak nie powinno być. Dziś to mieszkanie jest warte jakieś 400 - 500 tysięcy złotych na wolnym rynku. Oni zapłacili małą część.
Teresa rozważa więc wizytę u prawnika i skierowanie sprawy do sądu. Ale czy wygra? Co prawda Sąd Apelacyjny w Gdańsku w 2019 roku wydał wyrok korzystny dla spadkobierczyni w podobnej sprawie i odrzucił apelację funduszu. Sąd uznał za nieważną umowę o rentę dożywotnią w zamian za mieszkanie, zawartą z funduszem. Tam też spadkobierczyni podnosiła dysproporcję pomiędzy wartością mieszkania, a wypłaconymi pieniędzmi.
„Zgodzić należało się z Sądem Okręgowy, że zawartą pomiędzy stronami umowę należało zakwalifikować jako umowę nienazwaną, nazywaną także języku potocznym umową „renty dożywotniej”. W przeciwieństwie do odwróconego kredytu hipotecznego uregulowanego w ustawie z dnia 23 października 2014 r. (t. jedn. Dz.U z 2016 r. poz.786) ustawodawca nie zdecydował się do tej pory na szczegółowe uregulowanie w przepisach prawa pozytywnego tego instrumentu finansowego. Co do zasady, rzeczywiście w ramach autonomii woli stron, na gruncie wyrażonej w art. 353 1 k.c. zasad swobody umów dopuszczalne jest takie ukształtowanie treści stosunku prawnego, które odpowiadałaby treścią założeniom instytucji „renty dożywotniej”. Zgodzić należy także się ze skarżącym, że autonomia woli stron nie wyklucza zawarcia takiej umowy, w której nie występuje pełna ekwiwalentność świadczeń stron umowy. Istotnym jest jednak, aby strona słabsza z definicji w zawartej umowie obejmowała swoją świadomością ów brak ekwiwalentności. Poza tym w ocenie Sądu Apelacyjnego warunkiem jest także to, aby dysproporcja w wysokości zobowiązań stron umowy nie była rażąca. Zgodzić się należało z Sądem I instancji, że w niniejszej sprawie taka rażąca dysproporcja występowała. Konstrukcja „ renty dożywotniej” nie może bowiem służyć przejmowaniu przez podmiot zobowiązany do płacenia renty nieruchomości na własność za cenę znacznie niższą od rynkowej wartość nieruchomości, nie przekraczającej 1/3 jej wartości. Abstrahując bowiem od użytej w niniejszej sprawie nomenklatury umowy, w istocie jej zawarcie ostatecznie sprowadziło się do tego, iż lokal mieszkalny o ustalonej wartości 201.000,-zł przypadł na własność skarżącego za kwotę 23.825,93 zł przekazanej bezpośrednio do Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w celu spłaty zadłużenia pozwanej, a ponadto za przekazywane co miesiąc na rzecz Spółdzielni opłaty związane z eksploatacją mieszkania w wysokości 467,51 zł miesięcznie, przy czym opłaty te były przekazywane przez okres od lutego 2013 r. do śmierci uprawnionej (...), czyli przez 4 lata. Iloczyn 467,51 zł i 48 miesięcy wynosi 22.240,48 zł, co razem z kwotą 23.825,93 zł daje sumę 46.266,41 zł, czyli około 23 % szacowanej przez skarżącego wartości lokalu. Nawet zresztą deklarowane przez skarżącego w odpowiedzi na pozew 51.509,44 zł ( k.136) jako nakłady związane z umową do śmierci M. P. stanowią nieco ponad ¼ wartości mieszkania. Słusznie przy tym zwrócił uwagę Sąd I instancji, że M. P. w chwili zawarcia umowy liczyła już ponad 80 lat i sam skarżący zakładał przy swoich rachubach obowiązek uiszczania renty przez okres 6,54 lat (k. 136) , co łącznie z uiszczoną kwotą dawało sumę 60.500,93 zł (23.825,93 zł + 36.675,00 zł = 60.500,93 zł ), a więc około 30%. - czytamy w uzasadnieniu.
Przed rentami w zamian za mieszkanie przestrzega KNF. Warto się zastanowić przed podpisaniem umowy. Bo z jednej strony brak jest uregulowań prawnych, chroniących seniorów, z drugiej, mieszkanie można oddać funduszowi za bezcen.
źródła:
https://orzeczenia.gdansk.sa.gov.pl/content/$N/151000000002503_V_ACa_000087_2019_Uz_2019-03-18_001
